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1、问：大师兄你好，深圳家庭二套，卖房后回笼资金550w，月供能力2-3万。

需求：自住偏投资，孩子刚出生，暂时不考虑学位，置换更考虑投资回报率。

【资料图】

方案一：后海板块，招商海月华庭，一栋89平A户3+1房1卫，可改2卫，赠送阳台和入户，使用面积95平。

方案二：前海板块，中熙君南山，89平，正规三房两卫（厨房偏小），看山景，无赠送，目标总价1050

方案三：前海南，佳兆业前海广场一期，110平，4+1两卫，高赠送，目标总价1350

方案四：招商雍景湾，88三房改两卫，目标总价1200，单价13万以内

请大师兄帮忙简单评估一下可以吗？如果以上方案都不行，请给点方向和思路，万分感谢。

回答：挑的房子都不错，不过你这个首付肯定是全款买进再抵押了，2-3万的月供，按照极限3万一个月的月供，最多负债1000万，最多杠杆一个1300万的总价的房子，相当于首付300万，中间的操作成本还得至少准备50万，包含垫资，赎楼，税费，中介费，银行抵押成本等摩擦。

海月华庭和雍景湾属于同样属性的盘，不过综合来说雍景湾更好，表现在楼龄更新，小区花园更大。两个盘的都是育才学位，都差不多。

中熙君南山其实优势不大，只是因为够新，所以价格才高，综合性不如雍景湾。

佳兆业前海广场现在是真便宜，得多谢深房理，把这个盘变成前海神盘，又从神坛跌落。佳兆业前海广场在妈湾外围，旁边在建一个大型人才房，对面妈湾又有大量住宅用地供应，片区面貌又很差，所以这个盘你自己多考虑一下，虽然这个价格真的很香！！！

2、问：老师，您好！我们名下无房无贷，手上有200万。坂田工作，之前看龙华坂田较多，新盘北站超核润府，中海珑悦里，中州黄金台，天曜府，二手佳华领汇，信义嘉御山，上品。自住兼顾投资，不知如何选择好，请老师指导！

答：坂田工作，建议多关注龙华和坂田。 坂田南没什么增量了，星河银湖谷88四房可以关注一下，坂田北还有很多旧改带动，嘉御山产品、位置、学位都很不错，一直是坂田北的标杆盘。龙华的这几个新盘都不错，天曜府更适合居住，高铁站附近的几个盘，未来开车出行估计会很堵。

3、问：大师兄好！有200多万的预算，请问怎么看布吉的龙珠花园？这个区域一直涨幅落后，中短期也没有比较大的利好因素？主要是觉得这两个小区200多万还能买到标准的两房，靠近市区的也想不到其他的盘了吧。

答：近几年，布吉的大部分楼盘都跑输了大势，未来几年也难有补涨的希望。 听起来很悲催，但另一方面，何尝不是给了钱少又想留深圳的人一条生路，200多万就能买到正规小两房，离中心区也不远，可住可通勤，还要啥自行车呢? 但是，人都是贪心的，想上最便宜的车，还想上完马上就涨，怎么可能呢?

4、问：大师兄，我和老公南山科技园上班，蛇口海伴雅居一套两房自住。手上资金400万，娃现在3岁。 1. 是卖掉海伴雅居，加手上的钱直接买套大的。2、海伴雅居不动，再买套小房子上学。手上就这么些钱，纠结来纠结去，盼老师指点下。谢谢了！

答：感谢付费咨询。 你现在自住的海伴雅居小两房只有60多平，楼龄偏老，升值潜力也一般，自住和投资都不是优选。 我建议直接做置换，卖掉海伴雅居，加上手里的400万，买一套自住和学位兼顾的舒适三房或四房。升值预期强，也改善了自住条件，才是更好的选择。看看蛇口的育才系，科技园的的南外科华，南外大冲都可以。

5、问：你好，本人有2套，龙华的鸿荣源壹城中心三房，欠100W，宝安西乡两房，无欠贷。手上现金150W，现月入3w，想换一套大3房或小4房主居家兼投资，不知该如何升级置换？能否有好的推荐？谢谢！

答：你好，接触换房的多了，就发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。

现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、坪山，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。

所以预算1000万以上我的建议都是直接福田南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位。如果生活半径在福田，终极置业板块就应该选在香蜜湖。如果生活半径在南山，重点关注科技园，蛇口，前海。

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